許多人會因為繼承等原因，而與親戚共同持有房屋或土地。當然如果是從阿公阿媽傳下來，甚至更古老的祖產，可能經歷了好幾代，共有人只有在掃墓時才會遇見，而每個人的持分可能比家裡的廁所還小。
另外也有時候，可能是配偶或情侶共同買房，而各自有持分的狀態。
當然這些房屋土地，如果共有人使用上有共識自然沒問題，但往往親戚關係隔了太遠，各自有各自的想法；或夫妻共同持有的房屋，在分居或離婚時，就會面臨這些不動產該怎麼「分」的問題。
這時候，就會涉及法律上常見的「不動產分割」或「共有物分割」。
一、繼承後的不動產是公同共有狀態
首先，我們先講到共有關係最常形成的原因：繼承。
原本的所有人過世後，家屬會拿著死亡證明到戶政事務所辦理除戶，取得除戶謄本後，任何一個繼承人都可以單獨到國稅局繳納遺產稅，並到地政事務所辦理「繼承登記」。
因為公同共有狀態，不動產的處分要全體共有人同意，因此在經濟效益上會大幅降低，通常會建議繼承人同時辦理分別共有登記。登記為分別共有後，各共有人就可以處分各自的持分了。
當然，這也要在繼承人願意共同辦理登記的狀態。
公同共有與分別共有，都可能面臨分割問題
無論是公同共有還是分別共有，在使用跟處分上都會有不小的麻煩，而兩種共有人都能隨時請求分割共有物。
但接下來就會面臨下一個問題：
要怎麼分？
實際上，不動產不像現金一樣，可以直接按照比例分配。尤其是房屋、土地，都會受到使用方式、位置、價值以及共有人意願影響，因此「不動產分割」真正困難的地方，往往不是能不能分，而是究竟應該用什麼方式分。
二、不動產怎麼分？原物分割與變價分割
配偶或情侶共同持有的房屋也是一樣的情況。
如果離婚時，房子是很難切成一半的，縱使可以，雙方要在離婚後共同居住也是相當困難。而繼承而來的房屋也是如此，若是兄弟姊妹之間鬧翻了，期待大家住在同一間房子顯然是不切實際的。
因此，共有物分割實際上會面臨不同的處理方式，其中最常被討論的，就是原物分割與變價分割。
什麼是原物分割？
土地或許好處理些，一人切一塊，平常看要自地自建、當停車場還是分別租給人都可以。
但現實上，土地不是一塊圓圓的蛋糕，它可能方方正正，也可能有稜有角；更重要的，土地可能只有一側臨路，即便分到一樣的大小，大家也想要最值錢的那塊蛋糕。
這還不說，土地上面可能有建物、有公共設施，怎麼分也很難讓大家都滿意。
所以，即使表面上看起來最容易「切開」的土地，在進行原物分割時，也不一定只是按照面積平均分配這麼簡單。
什麼是變價分割？
因此，許多時候比較方便的方式，或許還是其中部分共有人願意把持分買下來，或是只能將整個不動產出售，各共有人分配出售的價額，也就是所謂的變價分割。
換句話說，如果房屋或土地本身難以直接分開，或者共有人之間無法找到大家都能接受的原物分割方式，就可能透過出售不動產，再按照各自權利分配價額的方式，結束共有關係。
三、為什麼房屋比土地更難原物分割？
民法中，雖然規定以原物分配為原則，變價分割為例外，這是考量原有不動產對共有人的情感、生活等價值。
但現實上，原物分割的方案可能相當複雜，每個共有人又可能有各自的盤算。
如果共有的不動產是一棟透天房屋，甚至是公寓大廈中的一戶，又該怎麼原物分割呢？
土地至少還可能依照面積、位置重新切分，但一般住宅往往很難直接切成數個完全獨立、價值又相當的部分。這也是為什麼實際處理共有房屋時，除了單純的原物分割之外，也經常必須考慮由部分共有人取得不動產、其他人取得補償，或者進一步採取變價分割。
四、共有人談不攏，可以提起共有物分割訴訟嗎？
除非共有人間有特別約定，任何一個共有人都有權隨時請求分割共有物。
如果共有人之間可以自行談妥分割方式，自然可以透過協議處理；但如果彼此對於房屋、土地該怎麼分沒有共識，就可能必須進一步透過法院處理。
請求分割共有物的人為原告，並應列其他全體共有人為被告。
法院分割共有物有哪些可能方式？
實務上，法院會要求各共有人提出各自的分割方案。
這些方案有可能是：
- 原物分割；
- 變價分割；
- 原物分配給部分共有人，其他共有人得到金錢補償。
因此，共有物分割並不只有「把東西切開」或「全部賣掉」兩種選項，而是會依照實際不動產狀況與各共有人提出的方案處理。
對於房屋、土地的共有人來說，真正重要的問題，也往往是自己究竟希望保留不動產，還是希望退出共有關係、取得相對應的價額。
五、不動產分割不一定真的能「一人一半」，專業協助您妥善處理不動產共有與分割問題
雖然以民法的條文來看，原物分割是最基本的方法，真的不行才將原物分配給部分人，其他人拿補償，再不行的話才變價。
但實務上，除了土地，其他不動產要原物分割都有現實上的困難。
這也是為什麼家族共有的房屋，通常不會希望持分被賣給家族以外的人，正是因為家族以外的人主要目的可能較希望儘快脫手，因此會偏向請求分割並主張變價的方向。
因此，不論是不動產因為繼承而由多人共有，還是夫妻、情侶共同買房後面臨分居或離婚，只要共有人之間對於使用、處分或是否繼續持有開始出現歧見，都可能需要進一步處理共有物分割的問題。
而究竟適合原物分割、由部分共有人取得並補償其他人，還是最後採取變價分割，就會成為處理共有不動產時最重要的問題之一。
如果共有人之間已經對不動產的使用、出售或分割方式產生歧見，及早尋求專業律師協助，可以先釐清共有關係、持分狀況及可能的分割方式，並評估透過協議、調解或訴訟處理的利弊，降低因長期僵持而增加的時間與法律成本。
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